[2020 부동산 대책] 투기과열지구 제한

2020년 부동산을 좌우하는 투기과열지구 제한사항에 대해 알아보겠습니다. 2년 차 신혼부부로서 그리고 수도권 1 주택자로서 "부동산"만큼 관심 가는 주제가 있을까요. 변동이 많은 만큼 꾸준히 공부해야 하는 주제가 아닐까 싶어요. 그중에서도 2020년 반도를 흔들었던 부동산 키워드 "투가 과열지구"에 대해서 공부해볼게요. 

 

 

 

 

 

 

 

1. 투기 과열지구란?

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국내 투기과열지구는 2020년 가장 핫한 토픽이 아닐까 싶은데요. 투기과열지구는 「주택법」 제41조, 「주택법 시행규칙」 제19조의3 법령입니다. 주택 가격이 급등하거나 주택에 대한 투기수요로 청약에 대한 경쟁이 과열되어 무주택자 등의 "실수요자"의 내 집 마련 기회가 어려운 지역에 대하여 청약/전매 제도 등을 강화 운영하면서 "투기를 차단"하는 제도입니다. 해당 지역은 국토교통부 장관 또는 시 /도지사가 지정한 지구를 말하죠.

 

 

 

 

2. 투기 과열지구의 조건

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조금 데 세부적인 "투기과열지구 주건"을 살펴볼게요. 주택가격상승률이 물가 상승률 대비 훨씬 높은 지역을 기준하여 선정합니다. 최근 동향으로 보면, 수도권의 경우 교통의 확대로 인해 저평가되어있던 곳이 재평가받게 되면서 지정되거나 지정될 예정인데요. 지정의 의도와 기존 거주자 등 다양한 이해관계가 얽히면서 이 부분이 뜨거운 감자가 되고 있습니다.

 

 

 

 

 

3. 투기과열지구 제한 사항

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(※LTV = 주택담보비율)

투기과열지구로 지정되면 가장 먼저 확인해야할 부분은 바로 "대출"이 아닐까 싶습니다. 투기과열지구의 경우 전매 값의 통상 LTV 40% 정도의 대출이 가능하며, 9억 원이 초과 시에는 9억 원을 "초과하는 금액"의 20%의 대출이 가능해집니다.

9억이 넘는 금액이면 무조건 총 20%의 주택담보비율이 적용되는 것이 아니라, 9억 이하에 대한 LTV는 40% 적용 그리고 9억 원이 넘는 금액에 대해서는 LTV 20%가 "추가로" 적용되는 것이니까 주의해야해요! 예를 들어 아파트 가격이 11억이라면, 9억 원에 대해서는 3억 6천만 원, 9억 원을 초과하는 2억 원에 대해서는 4천만 원 대출 가능하여 총 4억 원 대출이 가능한 것이지요. (9억 * 0.4 + 2억 * 0.2) 

 

참고로, 15억이 넘어가는 아파트를 구입할 때는 주택담보대출이 아예 적용되지 않습니다! 다만, 과열지구가 아닌 조정대상 지역은 조금씩 하향 지정됩니다. (조정대상 지역: LTV 50%, 9억 초과분 LTV 30%)

※대출한도의 계산 기준은 "기준 시세"와 "대출 신청일 기준" 기준임을 잊지마세요! 매매 사업자 역시 기존 대출 한도(70~80%)와 달리 대출에 제한이 생겼다는 점도 주목해야 합니다. 

※전입 의무
✔무 주택자: 6개월 내 전입 의무
✔1 주택자: 6개월 내 기존 주택 처분/신규주택 전입 의무

 

 

 

 

4. 투기과열지구 청약 조건(2020년 6월 기준)

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투기과열지구로 지정되면 한마디로 청약 1순위 자격요건이 강화된다고 이해하시면 됩니다.

1. 청약통장 가입기간 2년 이상 경과>1순위 자격 얻음
2. 무주택 또는 1 주택 세대주인 청약
- 1순위: 해당지역 2년 이상 거주
- 1순위 기타: 해당지역 1년 이상 거주
- 재당첨 제한: 10년
3. 5년이내 청약 당첨 이력 없어야 함(세대주 및 모든 세대원 포함)

 

 

 

 

 

5. 현재 투기과열지구 지역은 어디?(2020년 6월 기준)

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서울	강남구, 강동구, 강북구, 강서구, 관악구, 광진구, 구로구, 금천구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 동작구, 마포구, 서대문구, 서초구, 성동구, 성북구, 송파구, 양천구, 영등포구, 용산구, 은평구, 종로구, 중구, 중량구
경기/인천	인천 연수구, 남동구, 서구, 과천, 성남분당 수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지 기흥, 화성동탄2
기타/지방	대구 수성구, 세종 행복도시, 대전 동구, 중구, 서구, 유성구

 

조정대상 지역은 해당 이미지를 참고해주세요. 

 

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주택 담보 대출에 대한 맞춤 상담 수요가 상당할 것 같네요. 쓰고 나니 서울은 전 지역인 것 같고, 아무래도 수도권의 동향이 어떻게 될지 그 귀추가 주목됩니다. 투자 목적을 떠나, 살 수 있는 주택 자체에 관심을 갖는 건 안정적인 가정이라면 누구에게나 적용되는 사항이 아닐까 싶어요. 

 

 

 

💡부동산 기초 스터디! 궁금하시다면 이전 글을 참고해주세요 :) 

 

[부동산 용어사전] LTV? DTI? 나만 몰랐던 부동산 용어

[저금리시대 대책]수익형 부동산의 종류와 전망

[무순위 청약]청약 조건/방법/장점! 줍줍의 모든 것

 

 

 

 

이상입니다.

안녕ㅡ★